20.07.2022

Как правильно принять квартиру у наймодателя: проблемы и подводные камни.

Проверить наймодателя и документы
Очень часто на рынке аренды жилья договор между наймодателем и арендатором заключается уже в день просмотра. И первое, что надо сделать при приемке квартиры у наймодателя, — удостовериться в том, что он имеет отношение к этой квартире.

Основанием являются документы, устанавливающие право собственности на данный объект, паспорт собственника, а данные паспорта должны совпадать с данными в документах на право собственности.

Если квартиру сдают по доверенности, в ней должно быть прописано право на сдачу квартиры, так как не каждая доверенность предоставляет человеку право на сдачу. Также доверенность должна быть не просрочена и не отозвана. Актуальность доверенности можно дополнительно проверить в онлайн-режиме, на открытом ресурсе нотариата.

В том случае, если у арендатора и наймодателя есть время, можно заказать выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Тогда сразу станет ясно, имеет ли наймодатель право сдавать жилье в аренду.

В случае если договор будет заключен с несобственником помещения, то проживание в ней арендатора будет неправомерным и законный собственник сможет выселить его.

Какие условия договора надо изучить особенно тщательно

Предмет найма. В договоре должны быть указаны адрес квартиры, ее площадь и количество комнат, а также кадастровый номер в соответствии с выпиской из ЕГРН.

Стороны договора. Должны быть указаны паспортные данные наймодателя и нанимателя, телефон, электронная почта для связи.

Срок действия договора. Если договор заключен на срок более одного года, то необходима государственная регистрация в соответствии с п. 2 ст. 674 Гражданского кодекса. При этом если квартира принадлежит супругам, то необходимо будет получить нотариальное согласие одного из супругов (п. 2. ст. 35 Семейного кодекса).

Порядок оплаты. Кроме указания постоянной арендной платы, должно быть определено, кто оплачивает коммунальные платежи.

Порядок расторжения договора. Если в договоре указано право наймодателя на одностороннее расторжение, убедитесь, что за указанный срок вы сможете найти другую квартиру.

Рекомендую заключать бессрочные договоры (с правом его одностороннего расторжения обеими сторонами) или договоры сроком до 11 месяцев. При их заключении не требуется ни государственной регистрации, ни согласия супруга. Также необходимо обратить внимание на частоту визитов собственника, условия о наличии домашних животных, условия проведения ремонтов и другие условия, интересующие конкретно арендатора.

Что еще надо проверить в арендной квартире

Перед заселением обязательно нужно провести осмотр квартиры не только на предмет визуальных недостатков, но и на предмет работоспособности. Закрыть и открыть окна, краны, проверить исправность коммуникаций, осмотреть стояки и удостовериться, что нигде не течет. Необходимо проверить работоспособность счетчиков горячего и холодного водоснабжения.

В том случае, если в квартире газоснабжение, надо проверить вентили плиты, узнать, где перекрывается газ, убедиться в исправности запорной арматуры. Нелишне включить телевизор и убедиться в целостности экрана.

Обязательно нужно проверить технику на работоспособность — стиральную машину, посудомойку, микроволновку, холодильник с морозилкой и кондиционер. Следует также оценить работоспособность всех розеток. Если диваны раскладные, то нужно их раздвинуть и снова собрать, проверить, что все механизмы работают, — это касается всех предметов мебели, где есть какие-то механизмы.

Избежать проблем помогут фотографии

На этапе выезда из квартиры недобросовестные наймодатели могут потребовать денежного возмещения за те недостатки, которые уже были в квартире до заселения последнего арендатора. Поэтому все обнаруженные недочеты надо фиксировать и отправлять фотографии наймодателю через мессенджер или на его электронную почту.