НДФЛ в случае с меной именно недвижимости

Конституционный Суд постановил уточнить принцип начисления НДФЛ при обмене недвижимости

При определении налога на доходы физических лиц (НДФЛ) при мене недвижимости ссылаться на те же нормы закона, которые применяются при сделках купли-продажи или наследования, недопустимо. Это следует из постановления Конституционного суда, в котором такой подход признан противоречащим Конституции России.

Текущая версия Налогового кодекса не содержит однозначного ответа, с какой именно суммы взимать НДФЛ при мене недвижимости. Бывает, что для этих целей используется ст. 214.10 Налогового кодекса, которая описывает подход к определению налоговой базы при других сделках с недвижимостью — купле-продаже или наследовании. Возможность использовать эту же норму и для сделок мены недвижимости обосновывает ст. 567 Гражданского кодекса. В ней говорится, что к договору мены применяются те же правила, что и к купле-продаже, если это не противоречит существу мены.

Однако в случае с меной именно недвижимости Конституционный суд признал связку этих двух норм противоречащей Конституции России и постановил внести в законодательство изменения. Что стало поводом для разбирательства Россиянка поменяла принадлежащий ей земельный участок кадастровой стоимостью 3 млн руб. на другой участок, стоимость которого в семь раз ниже. За эту сделку налоговые органы начислили ей НДФЛ почти на 140 тыс. руб., взяв в качестве налоговой базы кадастровую стоимость исходного участка. Россиянка с такими расчетами не согласилась и обратилась в суд.

Однако суд первой инстанции, а в последующем кассационный и апелляционный встали на сторону налоговой инстанции. В итоге разбирательство дошло до Конституционного суда.

Что пояснил Конституционный суд Несмотря на то что купля-продажи и мена — это отчуждение имущества, между этими сделками есть существенное отличие, пояснил КС. Так, купля-продажа изначально предполагает получение продавцом денежной суммы. «Однако по договору мены, если обмениваемое имущество является равноценным, денежные расчеты не осуществляются в принципе», — пояснил КС.

Но даже если исходная недвижимость неравноценна получаемой по обмену, разница в суммах зачастую не является решающей при заключении договора. Если такую сделку совершает человек, не являющийся предпринимателем, взимать с него НДФЛ по кадастровой стоимости отчуждаемого объекта — это принуждать его платить налог с величины своих имущественных потерь, пояснил КС. Поскольку специальные правила для определения налогооблагаемого дохода при мене недвижимости в законодательстве отсутствуют, отсутствует и единый подход к налогообложению при таких сделках. Поэтому участник обмена недвижимости не может предвидеть, с какими налогами он столкнется в последующем.

Как пояснил КС: иногда разница в стоимости меняемой недвижимости не влечет за собой никаких налоговых последствий; в то же время, если различия в ценах существенны, может быть доказана экономическая выгода, которая отразится на величине налогов. Использование норм ст. 214 Налогового кодекса к сделкам мены недвижимости, объясняемое ст. 567 Гражданского кодекса, не соответствует Конституции России в случаях, если мена совершается не в предпринимательствах целях, пояснил КС. «Законодателю надлежит внести необходимые изменения», — говорится в постановлении.

Пока же такие изменения в законодательство не внесены, Конституционный суд предлагает следующий вариант действий: если кадастровая стоимость недвижимости, полученной по договору мены, существенно превышает стоимость отчуждаемой недвижимости и эквивалентность совершенного обмена опровергнута, НДФЛ взимать с разницы этих сумм; если кадастровая стоимость объектов не определена, действовать по той же схеме, но использовать их рыночную стоимость. С учетом такого подхода дело заявительницы подлежит пересмотру. Источник Постановление