Охладить рынок недвижимости : ЦБ ограничивает выдачу ипотеки.

В ЦБ в очередной раз заявили, что на рынке ипотеки России есть признаки перегрева и дисбаланса — увеличение разрыва между ценами на вторички и первичкой, увеличение закредитованных ипотечных заемщиков, схемы от застройщиков.

У регулятора сейчас есть два основных инструмента охлаждения ипотечного рынка. Первый — надбавки к риск-весам кредитов с неоптимальными параметрами (низкий первый взнос, высокая долговая нагрузка заемщика). Второй — изменение параметров льготной ипотеки

ЦБ продолжит следить за ситуацией на рынке ипотеки и в случае необходимости готов применить жесткие меры, чтобы избежать системных рисков.

Охлаждение рынка ипотечного кредитования уже идет и это связано с несколькими факторами, как теми, что зависят от Банка России, так и действующими независимо, рассказывает заведующий кафедрой ипотечного жилищного кредитования и финансовых инструментов рынка недвижимости Финансового университета при правительстве России Александр Цыганов. Первый из таких факторов – повышение ключевой ставки ЦБ, которое приводит к росту рыночных ставок и к охлаждению спроса. Например, объем выданных потребительских кредитов на фоне последних изменений кредитной ставки снизился на 20%. Очевидно, что подобное влияние будет и на классические ипотечные программы, где нет государственного субсидирования.

Второй фактор это устанавливаемые ЦБ надбавки к риск-весам кредитов с неоптимальными параметрами, к которым относятся низкий первый взнос, повышенный LTV (соотношение суммы запрашиваемой ипотеки и цены объект), высокая долговая нагрузка заемщика. Повышенные надбавки означают большее давление соответствующих кредитов на капитал банков-кредиторов в целях расчета нормативов достаточности капитала. Таким образом, ограничивают возможности банков по выдаче рискованных кредитов.

С 1 октября 2023 года в России начали действовать новые правила выдачи ипотеки: банки будут обязаны применять более высокие надбавки при выдаче кредитов с низким первоначальным взносом (до 20%) и слишком закредитованным заемщикам. Это второе за год повышение надбавок к коэффициентам риска по ипотеке.

В сентябре глава ЦБ Эльвира Набиуллина заявила, что регулятор рассматривает возможность распространение макропруденциальных лимитов (МПЛ). Речь идет о прямом количественном ограничение кредитов с определенными характеристиками.

«У нас есть такая возможность по закону по необеспеченному потребительскому кредитованию, по ипотеке — нет. Мы считаем, в принципе это было бы полезно иметь два набора мер: и риск-надбавки, и такие количественные ограничения. Они несколько по-разному работают, и для рискованной ипотеки, мне кажется, это было бы полезно», — говорила Эльвира Набиуллина.

Чтобы распространить такой механизм на ипотеку, необходимо вносить поправки в закон. Пока они не обсуждаются. По мнению Ирины Носовой, регулятор может пойти на введение прямых количественных ограничений на ипотечные выдачи, если применяемые в настоящее время инструменты и методы окажутся малоэффективными. «В последние дни темпы ипотечных выдач замедлились, однако устойчивость такой тенденции, а также ее существенность оценить получится через полтора-два месяца», — уточнила она.

Говоря о потенциальных запретах определенных схем, стоило бы искоренить акции от застройщиков, в рамках которых можно оформить ипотеку по околонулевой ставке, считают эксперты рынка. Именно такие программы приводят к наиболее значимому завышению стоимости объектов в целях компенсации недополученных процентных доходов. Но, вероятно, с юридической точки зрения оформить такие запреты не так просто, у регуляторов может не хватать полномочий.

Рост рыночной ставки с 10% до 15% после повышения ключевой привел к увеличению среднего ежемесячного платежа в городах-миллионниках на 20 тыс. руб. (41%). В среднем на оплату кредита будет уходить половина доходов среднестатической семьи.

Как грамотно выбрать ипотечный продукт, покупка первички или вторички -что выбрать? На эти вопросы вам ответят наши специалисты. Просчитают экономическую составляющую планируемой сделки и посоветуют, что лучше купить именно в вашей ситуации. Наши консультации бесплатны. Всегда рады быть полезными для вас. АН Коллегия Риэлторов.

#kollegiya_rieltorov #коллегия_риэлторов