Преграда для продажи квартиры — вечные жильцы теперь «видны» в ЕГРН

Новый закон о приватизированных квартирах: почему собственникам стало сложнее продавать и закладывать жилье.

С момента массовой приватизации жилья в России прошло несколько десятилетий, однако законодательная база, регулирующая эту сферу, продолжает развиваться и уточняться. Осенью 2024 года в силу вступил Федеральный закон от 26.12.2024 № 482-ФЗ, который вносит существенные коррективы в права собственников приватизированных квартир. Анализ новых норм позволяет сделать вывод: для владельцев такого жилья наступила эпоха повышенных юридических рисков и административных сложностей.

Проблема №1: Преграда для продажи — вечные жильцы теперь «видны» в ЕГРН. Ключевой риск при покупке приватизированной квартиры был и остается неизменным — это наличие лиц, сохранивших право пожизненного пользования жилым помещением после смены его собственника. Речь идет о тех, кто когда-то отказался от участия в приватизации, тем самым обеспечив себе постоянную регистрацию и право проживания (ст. 19 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ).

Нововведение кардинально усилило эту норму. Теперь такой «отказник» получил законное право требовать внесения сведений о себе в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Запись в реестр вносится Росреестром по заявлению собственника. Однако если владелец квартиры откажется от подачи такого заявления, член семьи, обладающий правом пожизненного проживания, может обратиться в суд и добиться внесения отметки на основании судебного акта.

Для потенциального покупателя такая запись в выписке из ЕГРН станет ярким красным флагом. Обнаружив ее, он либо полностью откажется от сделки, либо будет настаивать на значительном снижении цены, поскольку приобретает не просто квартиру, а квартиру с прописанным в ней навсегда жильцом.

Проблема №2: Кредит под залог квартиры потребует одобрения «отказников» Еще одним серьезным ограничением для собственников стало условие, касающееся залога недвижимости. С сентября 2024 года оформить кредит под залог приватизированной квартиры, в которой проживают лица с правом пожизненного пользования, невозможно без их письменного нотариального согласия. Законодатель ввел эту меру с благими намерениями — для дополнительной защиты жилищных прав граждан, которые decades ago добровольно отказались от доли в собственности в пользу родственников. Без такого согласия кредитная организация просто не сможет зарегистрировать обременение (ипотеку) в Росреестре. С одной стороны, это создает существенные препятствия для собственников, желающих использовать свой основной актив для получения финансирования. С другой, данный механизм можно рассматривать как дополнительный защитный барьер от мошеннических действий. Если владелец стал жертвой аферистов, которые попытаются незаконно завладеть квартирой через кредитные схемы или принудительное взыскание, быстро продать или заложить жилье при наличии «вечных» жильцов будет крайне затруднительно.

Вывод: Новый закон № 482-ФЗ значительно усложнил юридический статус приватизированных квартир с «обременением» в виде пожизненных пользователей. Теперь права «отказников» защищены не только на уровне жилищного законодательства, но и закреплены документально в главном реестре прав на недвижимость. Для собственников это означает необходимость еще более тщательной проверки юридической истории своей квартиры и готовность к дополнительным согласованиям при любых операциях с недвижимостью, будь то продажа или залог.